Verkehrssicherungspflicht: Jahres-Checkliste für Eigentümer und Verwalter
Wer eine Immobilie besitzt oder verwaltet, muss dafür sorgen, dass von ihr keine Gefahr für andere ausgeht. Das klingt abstrakt, wird aber sehr konkret, sobald jemand auf einem vereisten Gehweg stürzt, ein Ast auf ein geparktes Auto fällt oder eine lose Gehwegplatte jemanden zu Fall bringt. Diese Checkliste geht das Jahr durch – Punkt für Punkt.
Wen die Verkehrssicherungspflicht trifft
Ausgangspunkt ist der Eigentümer. Die Pflicht lässt sich aber vertraglich weitergeben:
- An die Verwaltung im Rahmen des Verwaltervertrags.
- An Mieter, etwa für Gehwegreinigung und Winterdienst, wenn es im Mietvertrag klar geregelt ist.
- An einen Dienstleister, der die Räum- und Streupflicht vertraglich übernimmt.
Wichtig: Eine Übertragung befreit nicht vollständig. Es bleibt eine Auswahl- und Überwachungspflicht – der Beauftragte muss geeignet sein und stichprobenartig kontrolliert werden. Genau deshalb ist eine nachvollziehbare Einsatzdokumentation kein Papierkram, sondern der eigentliche Wert der Beauftragung.
Frühjahr: März bis Mai
- Winterschäden an Wegen, Stufen und Belägen prüfen – lose Platten, Frostaufbrüche, abgesackte Kanten
- Handläufe und Geländer auf festen Sitz prüfen
- Streusalzrückstände entfernen, besonders in der Tiefgarage – dazu unsere Seite Tiefgaragenreinigung
- Bäume nach dem Winter auf Totholz und Rindenschäden sichten
- Rückschnitt von Hecken und Sträuchern, die in Gehwege oder auf Stellplätze ragen
- Spielgeräte und Wäschestangen auf Standsicherheit prüfen
- Beleuchtung in Treppenhaus, Hof und Tiefgarage kontrollieren
Sommer: Juni bis August
- Regelmäßiger Grünschnitt, damit Sichtachsen an Ein- und Ausfahrten frei bleiben
- Kontrolle der Bäume nach Sturm- und Gewitterlagen
- Fluchtwege und Kellergänge freihalten – abgestellte Gegenstände konsequent entfernen
- Wespen- und Insektennester an Zugängen melden und fachgerecht entfernen lassen
- Hitze- und Trockenschäden an Bepflanzung und Belägen prüfen
- Laufende Pflege der Außenanlagen, siehe Grünanlagenpflege
Herbst: September bis November
- Laub regelmäßig von Wegen, Treppen und Stellplätzen entfernen – nasses Laub ist eine der häufigsten Sturzursachen
- Dachrinnen und Einläufe reinigen, siehe Dach- und Dachrinnenreinigung
- Entwässerungsrinnen in Hof und Tiefgarageneinfahrt freimachen
- Baumkontrolle vor der Sturmsaison, Totholz entfernen
- Winterdienst vertraglich klären, bevor der erste Schnee fällt – Flächen, Zeiten, Zuständigkeit
- Streugut und Räumgerät bereitstellen, Standorte im Objekt bekannt machen
- Beleuchtung vor der dunklen Jahreszeit vollständig prüfen
Winter: Dezember bis Februar
- Räumen und Streuen in der Regel werktags ab 7:00 Uhr und sonntags ab 8:00 Uhr bis 20:00 Uhr – maßgeblich ist immer die Satzung der jeweiligen Gemeinde
- Bei anhaltendem Schneefall wiederholt räumen, nicht nur einmal am Morgen
- Gehwege in einer Breite freihalten, auf der zwei Personen aneinander vorbeikommen
- Zugänge zu Mülltonnen, Stellplätzen und Hauseingängen mitdenken
- Jeden Einsatz mit Datum, Uhrzeit und Maßnahme dokumentieren
- Dachlawinen und Eiszapfen im Blick behalten, gegebenenfalls absperren
Die rechtlichen Grundlagen und typische Fristen haben wir im Beitrag Räum- und Streupflicht zusammengefasst; was in einen Winterdienstvertrag gehört, steht unter Winterdienstvertrag.
Ganzjährig: die vier Dauerthemen
- Beleuchtung. Defekte Leuchtmittel in Treppenhaus, Hof und Garage sind der häufigste vermeidbare Mangel.
- Stolperstellen. Lose Platten, hochstehende Kanten, defekte Stufen – sofort sichern, dann reparieren.
- Freihaltung von Flucht- und Rettungswegen. Gilt auch für Kinderwagen und Fahrräder im Treppenhaus.
- Dokumentation. Ohne Nachweis über Kontrollgänge und Einsätze ist im Schadensfall schwer zu belegen, dass die Pflicht erfüllt wurde.
Was ein Dienstleister davon übernehmen kann
Ein Betreuungsvertrag deckt die meisten dieser Punkte als Routine ab: Kontrollgänge mit festen Prüfpunkten, Laub- und Grünpflege im Turnus, Winterdienst mit Haftungsübernahme und Einsatzdokumentation, Reinigung der Verkehrsflächen. Auffälligkeiten, die nicht zur laufenden Pflege gehören – ein schadhafter Baum, eine gebrochene Gehwegplatte – melden wir schriftlich an die Verwaltung, damit rechtzeitig entschieden werden kann. Den Gesamtumfang beschreiben wir unter Hausmeisterservice für Hausverwaltungen.
Häufige Fragen zur Verkehrssicherungspflicht
Kann ich die Räum- und Streupflicht komplett abgeben?
Die Durchführung ja, die Auswahl- und Überwachungspflicht bleibt. Deshalb sind ein schriftlicher Vertrag und eine Einsatzdokumentation so wichtig.
Reicht es, morgens einmal zu räumen?
Nein. Bei anhaltendem Schneefall oder überfrierender Nässe muss innerhalb der maßgeblichen Zeiten wiederholt geräumt und gestreut werden.
Wie oft müssen Bäume kontrolliert werden?
Üblich ist eine Sichtkontrolle zweimal jährlich – einmal im belaubten, einmal im unbelaubten Zustand – sowie zusätzlich nach Sturmereignissen.
Wer haftet, wenn ein Mieter den Winterdienst übernommen hat und ausfällt?
Die Übertragung auf Mieter entbindet den Eigentümer nicht von der Kontrolle. Fällt der Mieter erkennbar aus, muss der Eigentümer für Ersatz sorgen.
Was sollte dokumentiert werden?
Datum, Uhrzeit, betroffene Flächen, durchgeführte Maßnahme und eingesetztes Streumittel. Fotos sind hilfreich, aber kein Muss.
Dieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise aus der Praxis und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind die Satzung Ihrer Gemeinde und die Umstände des Einzelfalls.
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